继11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记******表态要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。11月11日，国务院常务会议上李克强强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。12日，中央财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。  

　　连续几日中央对于去库存的强调，在当前房地产市场库存高企、投资持续下滑的形势下，释放出强烈的政策信号。  

　　21世纪宏观研究院对比******统计局今年以来的数据和2013年数据，并结合各地土地市场表现和政策走向研究发现，决策层此番提去库存，是稳定经济，防范系统性风险的重要举措。而下一步的政策也应重点关注高库存的三四线城市，从增加住房需求、进一步降低购房门槛和降低房企融资难度、减少土地供应等多管齐下，稳定房地产市场。  

　　决策层为什么在这个时间点频提去库存？  

　　21世纪宏观研究院认为，决策层此番提出化解楼市库存，是稳定经济，防范系统性风险的重要举措。  

　　1.房地产投资增速持续下滑，创21个月来******  

　　房地产投资数据在2014年初急转直下，并持续下滑，截止到2015年10月的数据，房地产投资的同比增速已经创历史新低，同比增速仅2%。从全国和地方的数据来看，房地产投资增速的下滑无疑拖累着固定资产投资的增速，并成为影响GDP的重要因素之一。  

　　2.房地产库存仍在不断攀升，且销售增长出现疲态

　　截止到10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，再创历史新高。  

　　销售无疑是去库存的***直接的方式，但******的数据却并不乐观且已显现出疲软的态势，1-10月商品房累计销售面积和销售额同比分别增长7.2%和14.9%，涨幅较前9月分别收窄0.3和0.4个百分点。从单月情况来看，自7月以来，销售面积同比增速在不断收窄，9月（9.0%）、10月（5.5%）的同比增速均远低于近6个月13.2%的平均增速。  

　　再反观2013年，截至2013年9月末，全国商品房待售面积44636万平方米，也就是说，两年以来，全国待售面积增加了23996万平方米，上涨了54%。  

　　3.卖地收入骤降，加剧地方债务危机 

　　今年1-10月，房地产开发企业土地购置面积17847万平方米，同比下降33.8%；土地成交价款5794亿元，下降25.2%，这也是十几年来罕见的低迷。  

　　土地收入的持续下滑将加剧地方政府的债务危机，在房地产投资下滑之时，基础设施投资成为对冲房地产投资下滑稳定宏观经济的重要砝码，但是很多地方却面临无钱吸引社会资本进入的现状。在确保地价和防范金融风险的背景下，地方政府只能收缩土地供应以稳地价。  

　　4.房地产去库存成为经济痛点，关系金融体系风险 

　　21世纪宏观研究院认为，和此前房地产投资持续增长拉动宏观经济增长的趋势不同，当前的房地产投资无疑成为拖累固定资产投资，乃至宏观经济增长的痛点。  

　　另一方面，楼市的高库存也将给金融体系带来风险。众所周知，我国银行业对房地产抵押物有很强的依赖性，开发贷、个人房贷、政府平台贷，基本都以不动产作为抵押物，甚至连普通公司贷款和小微企业贷款的抵押物也多为不动产。  

　　2012年上半年，全国银行业贷款不良率为0.94%，2013年略有增长，2014年以来开始加速增长，至今年前三季度达1.59%。  

　　下一步去库存政策将往何处去？  

　　鉴于当前中国的人口流动，楼市供需关系状况，人口净流出的三四线城市无疑是高库存的重点区域。以下的政策方向也将主要针对楼市库存较严重的三四线城市，而非火爆的一线城市。  

　　1.增加住房需求 

　　21世纪宏观研究院认为，增加住房需求是稳定住房消费的一个重要举措，未来增加住房需求将从力推农民工、外籍人士、收购存量商品房为保障房品类中发力。  

　　（1）户籍制度改革拉动住房消费：发力点为力推农民工购房

　　能够拉动三四线购房消费的主力群体无疑是农民工，支持农民购房是推进新型城镇化的需要，也是消化商品房库存的有效措施。也因此，安徽、河南、河北等人口大省都在研究出台促进农民进城购房的激励政策和支持措施。  

　　（2）收购存量商品房为保障房或者棚户区住房

　　在房地产开发投资增速持续走低的背景下，国务院决定进一步强化城镇棚户区改造，并提出实施三年行动计划，改造规模空前，加大棚改力度无疑将在一定程度对冲房地产投资下滑对上下游产业以及宏观经济带来的负面影响，打通商品房和保障房的通道，收购存量商品房为保障房也是解决房地产库存，稳定投资的重要方向。  

　　（3）各地陆续取消限外令 

　　8月27日，六部委联合发文宣布调整房地产市场外资准入和管理政策。通知明确了有资格的境外机构和个人可在中国境内购房。这是“限外令”自2006年颁布以来，******在全国范围内松绑。年底，各地将陆续出台落实政策。  

　　2.进一步降低购房门槛，出台刺激性的政策刺激住房消费  

　　（1）后续购房的首付比例及房贷成本有望进一步降低 

　　自2014年11月以来，央行已六次降息，四次全面降准。根据6次降息购房按照基准利率计算，百万20年利息减少幅度高达22.57万。  

　　此外，购房的首付比例进一步降低，也将对提升房地产市场销售热度起到积极影响。此前的9月30日，住建部和央行联合发文称非限购城市的首付降低到25%。  

　　（2）地方将继续加大对住房公积金的松绑，提高公积金的使用效率。  

　　（3）普通住宅标准调整，降低税费  

　　（4）后续三四线城市或陆续出台购房减免税费+补贴性的政策  

　　虽然颇有争议，但是减免税费及补贴性的政策将是地方政府可以直接出台，缓解地方销售困境的***直接手段，根据21世纪宏观研究院的不完全统计，目前已有超20个县市落地了减免税费+补贴性的政策，比如郑州、长沙等。  

　　 3.降低房企融资难度，减少土地供应防范地方经济和金融体系风险 

　　（1）降低房企融资难度，系统解决房企的资金问题  

　　解决开发商的资金问题，是防范地方房地产经济风险的重要方式，三轮全面降准后，自4月起房地产开发企业到位资金累计同比降幅逐月收窄，至6月转降为增。1-9月，到位资金为90653亿元，同比增长0.9%。  

　　未来货币政策还将有进一步放松的空间，房地产开发企业资金压力将进一步缓解，且开发商的融资也将更多元化，仅10月就有12家企业发布内地公司债或非公开发行股票，募集资金额达到了470亿。  

　　（2）压缩高库存区域的土地供应  

　　这也是减少库存的方式，且也可以实现稳地价的效果，防范因地价大跌加剧地方债务压力。  

　　楼市政策暖风引热议多专家认为明年房价还得涨

　　全面放开二孩政策、中央深改会议提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”、国务院常务会议提出“以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”，一系列政策暖风引发业内关注。市场人士普遍认为，2016年一二线城市房价将继续上涨，不同地区分化严重。只有极少数声音认为，楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多。

　　看多

　　国泰君安首席宏观分析师任泽平：

　　未来10年一线城市房价将再涨一倍

　　目前，中国正处在一个增速换挡的时点，高增长的时代已经一去不复返了。而中国增速换挡的典型形式，来自于房地产长周期拐点的出现。人口红利结束之后，人继续往大城市迁移。当人继续往大城市迁移的时候，一线房地产有销量没土地，表现为价格的上涨和地王的再现。三四线城市没有销量，土地和库存高企。去年，我对中国的房地产做过一个预测，未来10年一线房价再涨一倍，三四线涨不动，房地产投资零增长。

　　高盛房地产投资研究部主管王逸：

　　户籍改革有助中国楼市复苏，明年房价还会涨

　　曾在2014年经历房价******降幅的“一线城市”，以及“其他二线及大型三线城市”均实现了***强劲的交易量复苏，除此之外，其余城市的住宅销售复苏依然呈疲软态势。鄂尔多斯这类“鬼城”的形成是结构性供应问题导致的，预计在这一轮的房地产市场调整中将很难复苏。户籍改革和城镇化的推进将对房地产市场的复苏有着重要影响。

　　房地产开发商在2015年至2017年的预期净资产回报率将处在5年低点，但这是基于债务零增长的假设而做出的。开发商回报率的回升，需要房价的进一步上涨来支撑。原因在于，如果房价不上涨，开发商加杠杆将不仅导致其基于现有土地储备的净资产回报率减少，而且还将使得开发商的财务状况再度面临风险。到2016年年中，中国内地的房地产政策会偏向宽松，这应该会支持房价持续复苏。

　　中国银行业协会首席经济学家巴曙松

　　明年房地产业有望触底，一线城市没有什么好担心

　　从宏观来看，经济并没有出现太大的波动，但是微观出现了非常大的变化。以房地产为例，不同城市、不同业态、不同的产品分化较大。房地产行业什么人都能赚钱的时代已过。如果项目在一线城市没有什么好担心的，但如果在三四线城市库存压力下就比较危险。明年房地产业有望触底，房地产业投资增速下行趋势止住，对于经济的拖累作用会明显改善。预测明年新房市场仍趋于平淡，不同城市继续分化。一线城市高位趋稳，改善性需求成主流需求；三四线城市面临高库存、低需求的局面。

　　某研究院中心研究总监

　　房价上涨难以动摇，2016年持续上涨

　　从市场预期来看，目前对于一二线城市房价继续上涨的认识基本是一致的，而对于三四线城市则有分化的看法。实际情况是，三四线城市的房价难以大涨，但下跌的空间也不存在，即一个相对不涨不跌的态势，******的原因不是因为库存而导致的，***主要是人口背后的需求还没有被挖掘出来。无论是从供求关系、货币政策还是市场预期看，房价上涨是一个难以动摇的市场特征。当然，涨幅有大有小，会和市场周期波动相关联。对于2016年的房价判断是，持续上涨，同时要警惕部分城市相对力度大的涨幅。

　　独立经济学家陈宝存

　　三年内北京四环房价涨至20万

　　北京房价三年内，四环20万，五环15万，六环6万。北京与环北京地区的土地供应受到政策和市场局限，都不可能容纳北京外溢人口的正常刚性需求。北京已经不存在加大土地供应的可能性，整理存量建设用地难度和成本太大。

　　看空

　　同策咨询研究部总监张宏伟

　　“救市”频发对2016年楼市是重大利空

　　当前楼市已经进入了下半场，供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足，今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。货币政策宽松，楼市需求将大量透支，楼市在下半年尤其是四季度疯狂后将陷入调整期，“救市”政策频发对2016年楼市是重大利空。“地王”频出是楼市疯狂的体现，楼市疯狂之后必然出现调整期，楼市将现大萧条的周期。楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。对于大多数大中城市来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这是楼市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力。

　　离岸资产配置专家刘磊：

　　回暖只是针对开发商而言

　　今年一线城市房价的确逐步趋稳。然而，回暖只是针对发展商而言，对于投资者而言，投资市场的介入和回暖远未到来。尤其是坚持供需是房价上涨的原因，显得有些片面了。